不動産購入の際の注意点
失敗せずに後悔しないためには、様々な場面で注意が必要です。
資金計画・災害リスク・物件選び・契約など、これらのポイントを見逃すと後悔することが多いとされています。
特に初心者が陥りがちな失敗はパターン化しており、押さえるべきポイントをきちんと把握していれば失敗を防ぐことができるでしょう。
この記事では、不動産購入時の注意点について詳しく説明します。
後悔しないために、ぜひ確認してみてください。
資金計画に関する注意点
不動産を購入するためには、物件や土地の資金だけではなく、思いがけない初期費用にも注意が必要です。
資金計画が狂わないように注意しましょう。
不動産購入にはどのくらいの初期費用が必要なのでしょうか？ 不動産を購入する際には、新築物件の場合は物件価格の3〜7%、中古物件の場合は6〜10%程度の初期費用がかかると言われています。
初期費用には税金や各種手数料、頭金、保険料、手付金などが含まれます。
また、家具を新しく揃える場合や引っ越しの費用も必要に応じてかかってきます。
また、中古物件を購入しリフォームする場合には、リフォーム費用も初期費用の一部として計算しておく必要があります。
リフォームによって税金が優遇される場合もあるため、資金計画を立てる際には確認しておきましょう。
リフォーム費用は内容によって異なります。
仲介手数料
初期費用の大部分を占めるのが仲介手数料です。
不動産業者を介して不動産を購入する場合、仲介手数料が必要になります。
仲介手数料の上限額は「販売価格×3% + 6万円」で算出することができます（ただし、販売価格が400万円以上の場合）。
一方で、売主自身から直接購入できる「売主物件」の場合は、仲介手数料はかかりません。
ただし、売主物件は選択肢が限られており、不動産業者からの中立なアドバイスを受けることができないというデメリットもあります。
災害リスクに対する留意点
日本は災害が多い国であり、東日本大震災や令和元年台風のような災害が記憶に新しいですね。
不動産を購入する際には、災害リスクにも留意する必要があります。
地震、津波、台風、大雪などの災害は人の力では制御できませんが、事前の備えによって被害を最小限に抑えることができます。
ここでは、災害リスクに関する留意点について詳しく見ていきましょう。
ハザードマップの活用
ハザードマップとは、さまざまな自然災害のリスクを地図上に可視化したものです。
ハザードマップを見ることで、河川の氾濫や地盤被害（液状化や地すべり）、避難場所への移動のしやすさ、火災の際の延焼危険度などを知ることができます。
各自治体のホームページから確認することができますので、予めチェックしておくことが大切です。
耐震性の確認
地震に対する備えとして、不動産の耐震性を確認しましょう。
耐震性の確認方法は、築年数から調べる方法と耐震診断で調べる方法の2つがあります。
築年数から調べる場合、1981年6月1日以降に建築確認された不動産は、新耐震基準に基づいて建設されています。
これは震度6～7の揺れに耐えることが基準です。
耐震診断を行いたい場合は、日本建築防災協会のホームページで「誰でもできるわが家の耐震診断」を参考にすることができます。
より信頼性の高い診断結果を得たい場合には、耐震診断の専門家に依頼することをおすすめします。
中古マンションの選び方
中古マンションは、新築に比べて価格が安く、選択肢も多いというメリットがありますが、注意点もあります。
前の入居者がなぜ売却を決めたのかについても注意深く見る必要があります。
なぜなら、前の入居者の売却理由には、災害などのリスク要素が関係している可能性もあるからです。
中古マンションを選ぶ際には、この点に留意して検討することが重要です。
日当たりについて
部屋の日当たりを考慮しましょう 日当たりのよい部屋は、昼間でも照明を使わずに快適に過ごすことができます。
ですので、秋冬の暖房代を節約することができます。
ただし、日当たりのいい部屋は一般にその物件の価格が高くなります。
もし直射日光や暑さが苦手な方は、北向きの部屋を選ぶこともおすすめです。
東向きの部屋は午前中の日当たりがよく、西向きの部屋は午後の日当たりがよくなります。
自分の生活パターンに合った日当たりの部屋を選ぶことを心がけましょう。
周辺環境を確認しましょう
不動産の品質は周辺環境にも影響を受けます。
生活する上で重要な要素となる買い物の利便性、治安、交通環境、教育機関などを、実際にチェックしておく必要があります。
特に治安は時間帯によって変わりますので、昼夜ともに確認することが重要です。
不動産売買契約時の注意点
不動産を購入する際には、売主と買主の間で契約が行われます。
契約内容を十分に理解していなかったり、曖昧な部分があったりすると、後々トラブルになる可能性があります。
不動産は非常に高額な契約となるため、契約に関する注意点をしっかりと押さえておくことが重要です。
重要事項説明書の確認
重要事項説明とは、不動産契約前に売主から行われる説明のことです。
重要事項説明書には、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」という２つのカテゴリーがあります。
特に契約解除に関する項目は、しっかりと把握しておくことが重要です。
住宅ローンの審査が通らなかったり、予期しない事態が起こった場合に、契約を解除する必要があります。
契約解除に関する項目が曖昧な表現で記載されていると、トラブルの元となる可能性もあります。
重要事項説明書はコピーをもらうことができますので、契約する前にしっかりと読み込んでおくことをおすすめします。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、不動産の欠陥である瑕疵が契約後に発覚した場合の責任の所在を明らかにする制度です。
具体的な契約不適合には以下の3つの種類があります。
1. 物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害、耐震性の不足、土壌汚染、地中にある障害物などが該当します。
2. 心理的瑕疵：事故物件や近くに嫌悪施設や暴力団事務所があるなど、心理的な要素による欠陥です。
3. 環境瑕疵：近隣に騒音や異臭、振動、日光の遮断原因があるなど、環境的な問題が存在する場合です。
ただし、瑕疵担保責任の期間は、新築物件と中古物件では異なりますので注意が必要です。
新築の場合、瑕疵担保責任の期間は引き渡し日から10年間と定められています。
中古物件の場合は、売主が不動産業者か個人かによって期間が異なります。
不動産業者から購入した場合は、最低でも引き渡しから2年間が一般的です。
個人から購入した場合は、1～3か月程度の期間が一般的です。
不動産契約の解除について
不動産契約は金額も大きく、原則として契約解除をするには相手方の同意が必要です。
自分の都合のみで契約解除をすることはできませんが、何らかの事情で契約解除をしたい場合は、違約金の支払いや手付金の放棄などの措置を取る必要があります。
違約金は原則的に当事者間で合意によって決めることができますが、売買代金の10～20％が相場とされています。
また、住宅ローン審査が通らなかった場合には、「融資特約あり」として具体的な条件を契約書に記載し、違約金を回避することも可能です。
しかし、不測の事態に備え、契約書を注意深く確認することが重要です。
不動産の専門用語
不動産情報を収集する際には、多くの専門用語に出会うことがあります。
すべてを覚える必要はありませんが、主要な専門用語については把握しておくと情報収集がスムーズになります。
間取りの用語を詳しく解説
不動産の用語には様々なものがあります。
間取りに関連する主な用語としては、LDKがあります。
これは「L＝リビング」「D＝ダイニング」「K＝キッチン」を指し、部屋の配置や造りを表す際に使われる用語です。
まず、LDKとは居間と食事スペース、台所が一体になった空間を指します。
SRはサービスルームの略で、採光や換気の基準を満たしていないため、居室には認められません。
UBはユニットバスの略で、お風呂とトイレが一体となった空間を指します。
WCLまたはWICはウォーク・イン・クローゼットの略で、通常のクローゼットとは異なり、歩いて入れる広さがあります。
SCLまたはSICはシューズ・イン・クローゼットの略で、靴を履いたまま入れる収納スペースで、アウトドアアイテムや自転車などを置くことができます。
次に、建築構造に関する用語もあります。
W造は木造を指し、日本の不動産の基本となっています。
RC造は鉄筋コンクリート造で、鉄筋とコンクリートを組み合わせることで互いの弱点を補強しています。
SRC造は鉄骨鉄筋コンクリート造で、RC造の強度に加えて鉄骨の粘り強さも持ち合わせています。
S造は鉄骨造で、RC造やSRC造よりも軽くてしなやかな特徴があります。
まとめ
以上、不動産の用語の一部を詳しく説明しました。
これ以外にもさまざまな用語が存在しますので、不動産に関する知識を深めることは、トラブルや失敗を回避するために役立つでしょう。
他人に頼らず自身で知識を積極的に学ぶことをおすすめします。
不動産は大きな買い物ですので、後悔しないように注意点をしっかりとチェックすることが重要です。
