不動産の共有名義
不動産の共有名義とは、一戸建てやマンション、土地などの不動産を購入する際に複数の人が共同で出資し、出資額の割合に応じた所有持分で登記（権利関係などを社会に公示するために登記簿に記載）することを指します。
例えば、4,000万円の一戸建てをご夫婦で2,000万円ずつ出資して購入した場合、それぞれが「2分の1」の所有持分を持つ共有名義となります。
共有名義にすることで、一人で購入できない場合や相続によって所有権が分散する場合などに利用されます。
共有名義で不動産を所有するメリット
不動産を共有名義で登記すると、以下のようなメリットがあります。
1. いつでも所有内容を確認できる：ご自分の出資分について、いつでも必要な情報を確認することができます。
2. 住宅ローン控除を二重に受けられる：マイホームをご夫婦で共有名義にすると、それぞれの収入に対して「住宅ローン控除」の適用を受けることができます。
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高の1%（または最大控除額）が10年間にわたって所得税または住民税から減税される制度です。
共有名義の場合、住宅ローン控除が二重に受けられるため、減税額が多くなります。
3. 売却時の特別控除を二重に受けられる：マイホームを売却した場合、所有期間の長短に関係なく最高で3,000万円までの控除を受けられる特例があります。
共有名義の場合も、各自の所有期間に応じた特別控除を二重で受けることができます。
共有名義の変更や解消方法
共有名義の変更や解消方法は、ケースごとに異なります。
例えば、共有名義を解消する場合は、すべての共有者の合意が必要です。
不動産を共有名義にする際には、専門家である弁護士や不動産取引の専門家と相談し、具体的な手続きやトラブルを防ぐための注意事項を確認することが重要です。
以上、共有名義で不動産を所有するメリットと変更・解消方法について解説しました。
ご夫婦やご両親との共有名義について検討されている方は、参考にしてください。
共有名義のデメリット
不動産を共有名義にすることには、以下のようなデメリットが生じる可能性があるため、不動産を取得する際にはよく考慮して名義を決定する必要があります。
1. 共有者全員の承諾がなければ売却できない 不動産の所有者は自分だけではなく、他の所有者の承諾なしに売却することはできません。
たとえ自分が9割の持分を所有していても、同様に承諾が必要です。
2. 共有者が他界すると相続の対象になる 不動産の共有名義人が亡くなると、その方の持分は相続の対象となります。
共有名義人の相続人が複数いる場合、元々2人だった共有名義が3人や4人と増えることがあり、不動産の売却などで共有者全員の意見がまとまりにくくなることもあります。
3. 贈与税の対象となるケースもある 例えば、共有名義人である奥様が収入を失っていたり、ご主人様が住宅ローンの支払いを手伝ったりする場合、贈与税の対象となることがあります。
また、ご主人様が自身の出資で不動産を購入し、奥様との共有名義で登記してしまった場合、ご主人様から奥様への相当額の贈与と見なされ、奥様にも贈与税が課せられる可能性があります。
4. 追加の諸費用がかかる 不動産の購入や住宅ローン契約に伴い、事務手数料や登記手数料などの諸費用がかかります。
共有名義の場合、それぞれの共有名義人ごとに負担する必要があり、契約や登記が2本になる場合は諸費用も増えることがあります。
したがって、共有名義の不動産取得には慎重な判断が必要であり、メリットだけでなくデメリットも十分に考慮する必要があります。
共有名義の変更は離婚時に大変
ご夫婦で家を買ったり、相続したりする場合など、不動産が共有名義となっていることがあります。
そして、共有名義のままにしておくとトラブルになることもあるため、共有名義の変更や解消方法を考えている方もいらっしゃるかもしれません。
一つのケースとしては、離婚による名義変更です。
離婚時には、不動産の名義変更をするためには、離婚届の提出と夫婦間の協議が合意に達していることが求められます。
名義変更は両方の合意がなければなりませんが、一方の合意がない場合は裁判所で解決することになります。
ただし、離婚届の提出から2年以上経過すると、財産分与請求はできなくなるため、注意が必要です。
両方の合意があれば、必要な書類に署名・押印し、法務局に申請することで名義変更ができます。
また、共有名義の不動産が共有者の中の一人が亡くなった場合、どうなるのでしょうか。
亡くなった方には相続人がいる場合、共有持分は遺産相続の対象になります。
もちろん、共有関係を解消して単独所有にすることも可能ですが、その場合は共有者全員で遺産分割の協議などを行う必要があります。
もし亡くなった方に相続人がいない場合は、持分は他の共有者に帰属することになります。
このようなケースでは、共有状態が解消され、不動産を単独で所有することになります。
まとめ
不動産を夫婦の共有名義にすると税制上のメリットがある一方で、売却や相続の際にはデメリットも発生することがあります。
特に離婚の場合などでは、共有不動産について合意を得ることができない場合もあるため、注意が必要です。
共有名義の変更や解消についても、全ての共有者が協議を行う必要があり、話し合いに時間がかかることもあります。
