「マンションは“管理”を買え」というフレーズをよく耳にしますが、この「管理」とは何を指すのでしょうか。
そして、マンションを購入する際には「管理組合」という組織との関係がありますが、一体どういった関係なのでしょうか。
今回は、マンションの管理組合について詳しくご説明し、それがマンション選びにどのように役立つかについてもお話しいたします。
分譲マンションの管理組合について
マンションの「管理」とは、建物や共有施設などの日常的な運営と維持管理を指します。
具体的には、清掃やゴミ回収の手配、エレベーターや共用部の点検・修理・清掃、消防設備の点検・整備、施設の保全などの業務が含まれます。
また、共用施設の予約や利用に関するルールの策定や運用も管理の一環です。
これらの業務は平日・休日を問わず行われるため、マンションの管理は日常的な作業が求められ、住民の快適な生活を支える重要な役割を果たしています。
そして、マンションの管理は「管理組合」という組織を通じて行われます。
管理組合は、マンションの区分所有者全員が参加する合議制組織で、マンションの共有部分や共用施設の管理業務を行います。
管理組合は、役員（理事・監事など）を選出し、会議や総会などで重要な決定事項について議論し、運営方針を決めます。
管理組合は、住民の意見や要望を反映させる場としての役割も果たしており、住民が快適な環境で暮らすための取り組みを行います。
例えば、設備の改修やリフォーム、セキュリティの強化など、住民の安全と安心を確保するための施策を進めます。
また、管理組合は予算や費用の管理も行い、共益費（管理費・修繕積立金）を徴収して運営資金を確保します。
このように、管理組合はマンションの適切な管理を行うための組織であり、住民の生活の質を高めるための重要な役割を果たしています。
マンションを選ぶ際には、管理組合の運営状況や取り組みも重要なポイントの一つとなります。
適切な管理組合が存在するマンションでは、住民の要望が反映された適切な施策が進められ、住環境の質が向上することが期待できます。
そのため、マンションの管理組合についても事前に情報収集することは、良いマンションを選ぶ上で重要なポイントです。
マンションの管理組合には理事会役員がある
管理組合は、他の組織と同様に管理業務を行うための執行機関であり、その中で役員が任命されます。
役員には理事長をはじめとする複数のポジションがあり、彼らは管理組合員であるマンション区分所有者の中から総会によって選ばれます。
役員の任期は、各マンションの管理規定によって定められており、通常は1年から2年です。
「標準管理規定」という国が策定した基本的な規定では、役員の任期は2年とされており、毎年半数が交代するというルールが定められています。
これは、引き継ぎの際に知識を共有することができるようにするための考え方です。
つまり、役員の半数が毎年新たに選ばれ、半数が前年に引き続き務めることになります。
これにより、組織の安定性と連続性を保ちながら、新しい役員が経験者から知識やノウハウを受け継ぐことができるのです。
管理組合の役員になったらするべきこと
管理組合の役員になると、以下のような仕事をする責任があります。
1. 「委任事務を処理する義務」 役員は、住民のために快適な共同生活を送るために必要な業務を遂行する義務を負います。
2. 「善良な管理者の注意義務」 役員は、管理組合の利益を最優先し、誠実に業務を遂行する責任があります。
役員の主な業務内容は以下のとおりです。
1. マンションの敷地・共用部分の清掃・管理 役員は、共用スペースの清掃・保守管理を担当します。
2. 長期修繕計画の作成・変更 マンションの建物や設備の状態を把握し、将来の修繕計画を策定する役員の責任です。
3. 修繕積立金・管理費の運用 役員は、修繕のために集められた積立金や管理費を適切に管理し、必要な場合には使途を決定します。
4. マンションのマナーやルールの周知 役員は、マンションの居住者に対して、マナーやルールを遵守するよう周知・啓発活動を行います。
5. 広報および連絡業務 住民に対して重要な情報やイベントなどを適切に伝えるために、役員は広報活動や連絡業務を行います。
一般的に、管理組合の役員は専門性の高い業務を管理会社に委託することが多いです。
意思決定は「総会」で行われます。
管理組合の業務や規約は意思決定の場である「総会」で行われる
総会では、修繕積立金の使い方や管理組合規則の改定などについて話し合われます。
また、役員の専任・解任なども総会で決定されます。
総会は、区分所有法によって年に1回以上の開催が義務付けられています。
通常は、区分所有者全員が参加する必要がありますが、参加できない場合は代理人や委任状を通じて参加することができます。
管理組合と管理会社の関係は？
管理組合とは、マンションや団地の住民が共同で管理と運営を行う組織のことを指します。
管理会社は、これらの組合に対して業務を委託される会社のことを指します。
管理会社は、マンションの管理組合から依頼を受けて、さまざまな業務を遂行します。
マンションの日常的な運営において生じる様々な業務を管理会社が担当することで、住民は快適な生活を送ることができます。
具体的には、共用部分の光熱費やメンテナンスの管理、大規模修繕の点検や整備、会計処理などが挙げられます。
管理会社は、専門的な知識や経験を持ったスタッフやマネージャーが働いており、これらの業務を効率的に遂行します。
一般的に、マンションの管理組合だけでは幅広い業務に対応することは難しいため、外部の管理会社に業務を委託することが一般的です。
具体的な業務内容は、契約内容によって異なりますが、会計処理や修繕の提案・実施調整などの事務的な業務から、清掃や設備の点検などを行うマンション管理員を配置することもあります。
報酬として、管理会社には管理費が支払われます。
この委託費は、マンションの住民が毎月納める管理費から充てられます。
一部のマンションでは、マンションを分譲販売したディベロッパーの子会社が管理会社として選ばれることもあります。
しかし、管理費や修繕の費用の妥当性は、住民が構成する管理組合が監視する必要があります。
管理組合は、自主的に決定し、マンションの資産価値を守る意識を持つことが重要です。
管理組合の自由な脱退はできない
管理組合への加入は法的に義務付けられているため、自由に脱退することはできません。
ただし、脱退するためには分譲マンションを手放し、区分所有者でなくなる必要があります。
区分所有者である限り、管理組合に参加し、住民が心地よく過ごせるようなマンション運営に協力することが求められます。
もし管理組合が存在しないマンションを所有している場合や、存在していても機能していない場合は、オーナーや会社が独自にマンションの運営を行います。
しかし、管理組合の機能が不十分な場合は、マンションの老朽化やマナー違反が放置されるなどの問題が生じる可能性もあります。
このようなマンションは住み心地が悪く、資産価値も減少する恐れがあるため、購入時には管理組合の運営状況も確認しましょう。
まとめ
マンションの管理・維持は、管理組合が担当します。
通常は、管理会社に業務を委託することが一般的です。
管理組合の運営は、理事会が行いますが、最終的な意思決定は総会によって行われます。
管理組合は、私たちが所有するマンションの生活環境や安全性、そして資産価値に大きな影響を与えるため、私たちはこれに関心を持ち、積極的に関わっていきたいものです。
特に中古マンションを購入する際には、管理組合がちゃんと機能していることや、大規模修繕のための資金が適切に積み立てられていること、そして資産価値が保たれていることが重要なポイントになります。
具体的には、対象の物件を実際に見に行き、管理が行き届いているかを確認することが必要です。
さらに、総会の議事録や管理規約、そして長期修繕計画書などを閲覧して情報を収集することも有効です。
これらの文書から、管理組合の運営状況や将来の計画などを把握することができます。
