マンションの耐用年数は、主に物理的耐用年数と法定耐用年数によって決まります。
この記事では、マンションの耐用年数の違いに加え、マンションを購入する際に長く使い続けるかどうかを見分けるポイントについても詳しく解説します。
マンションの寿命を考える上での要素とは？
マンションには物理的な寿命と資産的な寿命があります。
マンションにも寿命がある
物理的寿命は「物理的耐用年数」によって決まり、建物の構造や改修工事の有無によって大きく影響されます。
国土交通省が2013年に発表したデータによれば、鉄筋コンクリート造のマンションは平均して約68年で取り壊されることが多いとされています。
しかし、同年の調査では鉄筋コンクリート造の建物であれば最長で150年住むことが可能であり、改修工事などの延命措置を行えばさらに長く使用することもできることが明らかになりました。
また、マンションには物理的な寿命だけでなく、「法的耐用年数」と呼ばれる資産的な寿命もあります。
この記事では耐用年数についての説明に加えて、マンションを購入する際に考慮すべきポイントも紹介しています。
まずは、物理的耐用年数について詳しく見ていきましょう。
物理的耐用年数を決める要素
先ほども述べた通り、マンションの物理的な寿命は「物理的耐用年数」によって左右されます。
物理的耐用年数とは、住宅としての機能を物理的に果たすことが可能な期間を指し、建物の構造的な状態によって変動します。
物理的耐用年数を決める要素は以下の通りです。
耐震基準 日本では地震による建物の倒壊が多く、建築基準法により耐震基準が定められています。
耐震基準とは、地震が起きても倒壊または損壊しない住宅を建築するため、1981年6月に建築基準法施行令を改正して定められた基準のことです。
マンションの耐震基準について確認しましょう
旧の耐震基準では1981年5月まで、「震度5強の揺れでもほとんど損傷しない」とされていました。
しかし、新耐震基準では、「震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しない」と改定されました。
そのため、古い耐震基準で建てられた中古マンションは、現在の基準に比べて強度が劣っているため、震災リスクに対して脆弱性があります。
マンションを購入する際には、必ず不動産会社に耐震基準について確認することをおすすめします。
適切なメンテナンスが行われているか確認しましょう
マンションの寿命を長くするためには、適切なメンテナンスが重要です。
外壁のコンクリートやタイル、共用部分、配管などがメンテナンスが必要な箇所です。
ただし、メンテナンスが行えない場合もあります。
例えば、コンクリートに埋め込まれた配管を交換することはできません。
特に1960年代から70年代に建設された一部のマンションでは、配管がコンクリートに埋め込まれている場合があるため、注意が必要です。
一般的に、配管の耐用年数は15年とされています。
コンクリートに埋め込まれている配管の場合、交換が不可能なため、不具合が生じた場合にマンション全体が取り壊しになる可能性も考えられます。
中古マンションにお住まいの方は、配管のメンテナンスについて管理組合に確認してみると良いでしょう。
また、マンションを購入する前の方は、不動産会社に配管設備について確認することをおすすめします。
なお、マンションでは定期的な大規模修繕のために「修繕積立金」が毎月徴収されています。
現在のお住まいのマンションにおいては、外壁やコンクリート部分、水道管やポンプなどの状態をチェックすることで、修繕積立金が適切に活用されているか、修繕計画が適切に行われているかどうかを確認することも重要です。
中古マンションの購入時に確認すべき点
マンションを購入する方におすすめのポイントとして、まずは大規模修繕が行われた時期や他の修繕履歴を不動産会社に確認しておくことが重要です。
また、物理的耐用年数が近づいたマンションでは、入居者負担で建て替えが行われる可能性があります。
しかしこの場合、所有者の5分の4以上の賛成が必要であり、建て替え費用は1戸あたり数千万円以上にもなるため、実行するのは困難と言えます。
マンションの選び方に注意すべきポイント
マンションを購入する際には、すぐに建て替え工事の対象にならないように注意する必要があります。
では、どのような点に注目して物件を選ぶべきでしょうか？まずは住宅性能評価書を確認することをおすすめします。
住宅性能評価書の確認
「住宅性能評価書」とは、マンションや一戸建ての建物の性能を第三者機関が評価し、その内容を表示した書類のことです。
評価は国土交通大臣によって登録された機関によって公平に行われており、耐震性や配管の維持管理・更新などが評価基準として含まれています。
住宅性能評価書には、建物の設計を評価する「設計住宅性能評価書」と、工事の進行中や完了後に行われる現場検査で評価される「建設住宅性能評価書」という2種類があります。
また、住宅性能評価書には「劣化対策等級」という評価項目もあります。
これは、建物を長持ちさせるための対策がどの程度行われているかを、3段階の等級で評価します。
ただし、これは通常の自然条件下で日常的なメンテナンスが行われていることを前提としており、マンションの寿命を保証するものではありませんので、ご注意ください。
中古マンション購入時の住宅ローン制限事項
中古のマンションを購入する場合、借り入れ金額や返済期間には制限があることがあります。
まず、築年数が長く経過している建物では、返済期間に制約があります。
建物の法定耐用年数が47年と定められているため、住宅ローンの返済期間はその耐用年数以内に設定しなければなりません。
例えば、築20年の中古マンションの場合、最長で27年の返済期間しか設定することはできません。
また、借り入れ金額に関しては、担保となる建物の価値によって制限があります。
もし返済が滞った場合、金融機関は競売を行い残債金を回収するため、担保となる建物の価値が低い場合は借り入れ金額に制約が生じることがあります。
ですので、注意が必要です。
住宅ローン審査に通りにくい中古マンションの特徴
担保価値が下がる中古マンションには、新築と比較してさらに価値が下がるものがあります。
具体的には、旧耐震基準の物件や再構築が不可能な物件です。
これらの物件は、ローンの審査に通りにくい傾向にあります。
旧耐震基準とは、1981年5月31日までに建築されたマンションに適用される耐震基準のことです。
新耐震基準は1961年6月1日以降に建築されたマンションに適用されています。
購入を考えている不動産がどちらの基準で建てられているかは、確認する必要があります。
再構築不可物件とは、解体後に再建築ができなくなる建物のことを指します。
これらの物件は、主に都市計画区域や準都市計画区域に存在します。
マンションが建てられた後に接道義務が適用された土地の場合、解体後に義務を満たせないため、再建築が困難となります。
また、借地権付きの物件は、土地を地主から借りているため、自己所有の土地と比べて担保評価が低くなる傾向があります。
そのため、地主の許可なしに住宅ローンを組んで購入することはできません。
まとめ
中古マンションを購入する際には、安心R住宅に適合している物件を選ぶことで、適切な状態が維持されていることが保証されます。
したがって、安心感を持って購入することができます。
安心R住宅制度について詳しく知りたい方は、国土交通省が提供する「安心R住宅調査報告書」をご確認いただくことをおすすめします。
この報告書には、安心R住宅に関する詳細な情報が記載されていますので、十分な知識を得ることができるでしょう。
